Продажа ипотечной квартиры в залоге с точки зрения продавца и покупателя

Юридически процедура заключения сделок с участием ипотечной недвижимости давно отлажена, а ее результаты хорошо себя зарекомендовали. Тем не менее, продажа ипотечной квартиры в залоге может принести продавцу определенные трудности. Дело в том, что большинство покупателей откровенно побаиваются подобных сделок. Между тем, чтобы долги бывшего собственника не легли на плечи покупателя тяжким бременем, последнему нужно, всего лишь, ознакомиться с некоторыми правилами и неукоснительно их соблюдать.

В каком юридическом статусе находится ипотечная недвижимость

До момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость находится в залоге у банка. Юридически это означает, что ее продавец не может считаться полноправным собственником жилого помещения. Фактически такая недвижимость находится в обременении, а продажа ипотечной квартиры в залоге у банка автоматически становится менее привлекательной для покупателя (особенно, если учесть обилие альтернативных и менее хлопотных с точки зрения реализации предложений на современном рынке). О каких хлопотах идет речь? Они имеют непосредственное отношение к самому порядку организации и заключения подобных сделок. Этот порядок будет следующим:

1. Владелец залоговой недвижимости сообщает представителям кредитной организации о том, что в ближайших планах у него продажа квартиры в ипотечном залоге третьему лицу.
2. Получение со стороны кредитной организации согласия на сделку, без которого невозможно продать квартиру в Москве быстро, если она находится в залоге.
3. Поиск заинтересованного покупателя – это можно считать самой трудоемкой задачей, учитывая недоверие к объектам недвижимости, находящимся в обременении.

Как привлечь покупателя

Если кредитная организация по какой-либо причине не дает своего согласия на продажу (по закону банк не обязан соглашаться с намерениями ипотечного заемщика), можно заручиться поддержкой со стороны агентства недвижимости, которое выступит гарантом погашения задолженности. По кредиту в данном случае будет рассчитываться одна из сторон будущей сделки. На практике, кстати, продажа ипотечной недвижимости через агентство происходит быстрее, ведь его клиент получает комплексную поддержку от специалистов, знающих точно, как подходить к решению основных и сопутствующих вопросов.

Если банк дает свое согласие, заинтересовать покупателя можно финансово: согласившись, к примеру, на приемлемую для себя скидку. Кроме этого можно продать квартиру агентству недвижимости, представители которого нередко сами являются инициаторами сделок по выкупу ипотечных квартир.

Условия погашения кредита оговариваются с покупателем отдельно. Существуют следующие варианты:

1. Собственник, которого интересует продажа ипотечной квартиры в залоге в Москве, самостоятельно погашает остаток задолженности перед банком, после чего обременение снимается, а сделка осуществляется в стандартной последовательности.
2. Покупатель вносит задаток, который идет в счет погашения долга, после чего перечисляет продавцу остаток от общей стоимости квартиры, которая была оговорена перед покупкой.
3. Покупатель принимает на себя обязательства продавца по ипотечному кредиту, которые уже имеются на момент сделки перед банком.

Юридически обеспечить соблюдение перечисленных договоренностей, не обладая достаточным опытом, очень сложно. Поэтому, чтобы процесс продажи ипотечной квартиры прошел в рамках действующего законодательства, а стороны сделки смогли обеспечить себя гарантиями финансовой безопасности, рекомендуем заключать подобные сделки через наше агентство. Мы будем рады оказать комплексную юридическую поддержку, которая неизменно пойдет на благо каждому нашему клиенту.