Обмен жилья: варианты и специфика

Различные жизненные ситуации заставляют резко менять устои, к примеру, повзрослевшие дети решают отделиться, чтобы не мешать родителям, да и самим было комфортнее. Вот и возникает необходимость делать обмен жилья, чтобы большую квартиру разменять на несколько маленьких. Случается, и наоборот, вместо того, чтобы купить квартиру большей площади, ее обменивают на меньшую, но с доплатой. Не редкость, когда обменивают не квартиру на квартиру, а квартиру на дом или дом на квартиру. Любые сделки с обменом недвижимости считаются у риэлторов достаточно специфичными, прямая купля-продажа проще, однако они достаточно востребованы на рынке.

Основные риски при обмене недвижимости

Чаще всего волокита, а то и потеря крупных денежных средств при обмене недвижимости, связаны с недостоверной информацией, предоставляемой одной из сторон. Когда предполагается обмен жилья в Москве, нужно тщательно проверять основополагающие данные.

• Адекватность оценки – стоимость должна быть подтверждена документально, заключением эксперта, проводившего оценку.
• Наличие проживающих не подлежащих выписке – это могут быть несовершеннолетние или люди с пожизненной инвалидностью первой или второй группы.
• Наличие согласия супруга – проживать можно годами отдельно, но если есть штамп о браке, должны быть согласны оба супруга, независимо от того, на кого записана недвижимость, приобретенная в браке. Иногда проще найти другие варианты обмена жилья, чем отыскать второго собственника.
• Наличие задолженностей и обременений – «бонусом» к квартире или дому недобросовестные владельцы могут оставлять огромные долги за коммунальные услуги и неоплаченные налоги. Не редкость, когда часть квартиры по суду отдается детям в счет погашения задолженности по алиментам, но об этом тоже «забывают» предупредить. В этом случае срочный выкуп недвижимости будет осуществить сложнее.
• Частичная собственность – выдающий себя за владельца гражданин, на самом деле один из собственников.
• Залоговая собственность – квартира или дом приобретены в ипотеку и, по сути, являются собственностью банка.

Когда в обмене участвует вторичка, одной из распространенных проблем при попытке обменять жилье является разница статусов, когда один объект приватизирован и находится в собственности, а второй получен по договору социального найма и находится в ведении муниципалитета. Это значительно усложняет сделку, так как сначала нужно перевести муниципальное жилье в частное, а уже после его обменивать. Если же оба объекта относятся к муниципальному жилью, просто заключается договор мены, а если планируется доплата от одной из сторон, придется отдать 13% налога. Потому и считаются прямые сделки предпочтительными, что продать квартиру быстро через агентство проще, а на вырученные средства приобрети желаемую недвижимость. Но не всегда и не для всех такой вариант возможен, вот и приходится затеваться с обменом.

Способы обмена недвижимости

Какой бы ни была причина, побудившая заняться обменом, существует несколько способов проведения сделки.

• Простой обмен – квартиру меняют на квартиру без доплаты и участия третьих лиц, или квартиру меняют на дом (дом на квартиру), по договору мены.
• Альтернативный обмен – одновременно заключаются две сделки купли продажи, когда каждая из сторон выступает и продавцом, и покупателем. Такие варианты обмена квартир выгодны, когда жилье было в собственности больше трех лет и равнозначно по стоимости.
• Trede – in обмен – по аналогии с автосалонами, старое жилье принимается как основная часть оплаты за новое, а оставшуюся сумму можно погасить из личных средств или за счет материнского капитала.
• Обмен с доплатой – когда целью обмена является улучшение материального состояния за счет переезда в жилье меньшей площади или в худшие условия (удаленность, отсутствие инфраструктуры и др.), недвижимость меняют с солидной доплатой.

На обмен жилья в Москве варианты встречаются интересные и их достаточно много, но, чтобы не тратить лишнее время и не рисковать своей собственностью и средствами, лучше довериться профессионалам. Мы подберем самые подходящие для обмена объекты, проверим чистоту сделки и проведем ее в кротчайшие сроки на выгодных условиях.