Продажа залоговой недвижимости: рабочие схемы

Если жилье приобреталось в ипотеку, если при этом владелец не успел погасить кредит, но уже собирается продавать данное имущество, он машинально готовится преодолевать трудности юридического характера. Между тем продажа залоговой недвижимости не настолько сложная задача, как это может показаться на первый взгляд.

Залоговая недвижимость и банковские продукты

Например, если владелец квартиры своевременно вносил ипотечные платежи, если на текущий момент за ним не числится просрочек, потенциальные покупатели вполне охотно будут рассматривать именно его вариант. Ведь с одной стороны ипотека стала в наше время чем-то обыденным, тем, без чего покупка квартиры может оказаться попросту невозможной, с другой – кредитные организации, наблюдая такую тенденцию, вводят в перечень своих предложений специальные продукты. Например, продать залоговую недвижимость ее владельцам помогает особая разновидность ипотечного кредитования, ориентированная на квартиры, находящиеся в залоге.

Также, если банк выдает кредиты на приобретение залогового жилья, для покупателя размер залога уже не будет иметь решающего значения (он, так или иначе, входит в стоимость квартиры и в сам ипотечный кредит). В данном случае юридическая чистота жилого помещения проверяется многократно (в том числе при взаимодействии кредитных организаций и страховых компаний), следовательно, продать залоговую квартиру становится еще проще.

Рабочие схемы для продавца

Продать недвижимость, находящуюся в залоге, можно, при условии, что вопрос с погашением долга будет решен. Для достижения этой цели предусмотрено несколько проверенных алгоритмов.

Погашение долга покупателем

В некоторых случаях продавцу удается найти заинтересованного покупателя, который первым делом выплачивает банку остаток залога, затем перечисляет хозяину квартиры остаток денег, причитающийся ему как продавцу. Это достаточно простая схема, по которой осуществляется продажа недвижимости, а залоговое имущество переходит в собственность покупателя уже без статуса обременения. Такая сделка считается трехсторонней, для безопасного взаиморасчета в ней участвует продавец, покупатель и кредитная организация. Купля-продажа осуществляется в несколько этапов:

1. Заключение трехстороннего договора с параллельной арендой двух банковских ячеек.
2. Внесение денег в счет оплаты по залоговым обязательствам продавца в первую банковскую ячейку.
3. Внесение денег в счет оплаты за покупку недвижимости во вторую ячейку.
4. Снятие обременения и регистрация перехода права собственности.
5. Получение оставшейся суммы (из второй банковской ячейки) продавцом.

Сделка через задаток

Вначале покупатель и продавец оговаривают между собой цену, по которой будет продана залоговая недвижимость, продажа квартир при этом будет осуществляться в два этапа:

1. Получение продавцом задатка со стороны покупателя и погашение залоговых обязательств. В целях безопасности задаток следует оформлять нотариально.
2. Снятие залогового обременения и осуществление сделки купли-продажи.

Продажа через агентство

Самый быстрый и безопасный в юридическом плане способ заключается в продаже жилого помещения агентству недвижимости, осуществляющему быстрый выкуп квартир за свои собственные денежные средства. В данном случае представители агентства решают все юридические вопросы, при необходимости осуществляют погашение залоговых обязательств перед кредитной организацией и занимаются документальным оформлением сделки.

Если в сделке участвует залоговое жилье, продажа которого осуществляется напрямую агентству, продавец получает массу выгодных и вполне очевидных преимуществ:

• экономия времени;
• выполнение всех необходимых юридических процедур силами профильных специалистов;
• безопасность сделки;
• отсутствие ошибок в оформлении документов и так далее.

При этом продавец не будет нуждаться в том, чтобы самостоятельно искать заинтересованного покупателя, вести с ним торг, а также тратить время на улаживание юридических формальностей.

На сегодняшний день реализация залоговой недвижимости через наше агентство происходит быстро и с полным соблюдением всех юридических норм. Если же агентство выступает в роли покупателя, сделку можно заключить буквально через несколько дней после регистрации соответствующей заявки со стороны продавца.