Продажа недвижимости в ипотеке: варианты действий, особенности процедуры

Если жилое помещение приобреталось в ипотеку, это вовсе не означает, что до момента погашения кредита его владелец будет жить в финансовой кабале, не имея возможности что-либо изменить. Как минимум ему доступна продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, которая, в свою очередь, позволяет решить различные задачи: от улучшения своих жилищных условий до нормализации личного финансового благосостояния. Обсудим ключевые моменты таких сделок, поговорим о том, что необходимо предусмотреть заранее, чтобы избежать рисков.

Начнем с истоков

Истоки ипотечного кредитования, как и полагается, находятся в кредитной организации, то есть, в банке. Именно банк является держателем залога (в нашем случае это объект недвижимости), именно здесь необходимо искать разрешение на продажу залогового объекта. Проще говоря, если имеет место непогашенная ипотека, купля-продажа недвижимости может состояться только с предварительного согласия кредитной организации.

Официально такого согласия не потребуется только в том случае, если покупатель планирует приобретать недвижимость в ипотеку, которую будет оформлять в этом же банке.

Вариант, предполагающий досрочное погашение ипотеки

Перейдем непосредственно к способам заключения сделки. Одним из них является досрочное погашение кредита. И если у кого-то намечается срочная продажа квартиры, ипотека за которую еще не погашена, есть смысл первым делом закрыть обязательства перед кредитной организацией. После этого продажу недвижимости можно осуществлять по стандартной схеме. В этом случае уже не придется заключать договор купли-продажи недвижимости с ипотекой, ведь сделка будет предполагать обычную передачу имущественных прав на возмездной основе.

Реализовать данную схему на практике возможно несколькими способами:

1. Занять необходимую для погашения кредита сумму у друзей или родственников.
2. Воспользоваться подходящей программой кредитования в стороннем банке.
3. Найти покупателя, который согласится закрыть ипотеку в счет будущей сделки.

Последний вариант является самым удобным и для продавца, и для покупателя. Также его можно назвать наиболее популярным. Если остаток долга по ипотеке сравнительно небольшой, с покупателем легко будет договориться о внесении аванса. Полученную сумму продавец сможет направить на полное погашение ипотечного кредита, после чего продажа ипотечной недвижимости перейдет в разряд классических сделок, связанных с куплей-продажей жилых помещений.

Продажа с погашением ипотеки в процессе заключения сделки

Формально или, как говорится, «технически», погасить долг перед банком можно непосредственно в ходе самой сделки, а не до начала ее оформления, как описано в предыдущем разделе. Если покупателя не интересует подбор новостроек бесплатно, если по каким-либо соображениям он ищет жилье на вторичке, продавцу для реализации данной схемы важно соблюсти несколько условий:

• отсутствие в квартире неузаконенных перепланировок:
• квартира на момент продажи не должна находиться в аренде;
• объект недвижимости не должен находиться в долевой собственности:
• отсутствие прочих обременений.

Если эти условия выполнены, квартиру можно продавать, договор купли-продажи ипотечной недвижимости, впрочем, как и последовательность сделки, будут в этом случае иметь определенные нюансы:

1. Продавец должен предоставить покупателю выписку из кредитной организации, в которой будет отражен остаток долга по ипотеке.
2. Сумма по сделке делится на две части, для этого в банке арендуется две ячейки. Первая по договору купли-продажи будет являться залоговым платежом, который пойдет на погашение ипотечного кредита (кредит, оформленный на продавца, будет погашен после внесения средств в соответствующую банковскую ячейку).
3. Обременение с недвижимости снимается по факту погашения ипотечного кредита.
4. Деньги со второй банковской ячейки продавец получает в полном объеме. Это происходит после регистрации договора в Росреестре.

Как избежать рисков

На первый взгляд, схема выглядит достаточно просто, однако полностью избежать возможных рисков (в том числе и финансовых) можно лишь при содействии специалистов, имеющих опыт заключения подобных сделок. Представители нашего агентства знают, как должна осуществляться продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, при любых обстоятельствах они подберут самый выгодный и наиболее приемлемый для продавца вариант. Очень популярной также является наша услуга, предполагающая срочный выкуп жилья. Агентство готово приобрести вашу недвижимость при наличии обременений различной сложности, что полностью избавит продавца от необходимости преодолевать препятствия юридического характера.