Недействительная сделка с недвижимостью: определение, причины и последствия

Далеко не всегда покупка долгожданной квартиры означает начало нового, приятного и беззаботного этапа в жизни. К сожалению, слишком многим сегодня знакомо такое понятие, как недействительная сделка с недвижимостью, ведь факт купли-продажи нетрудно оспорить, особенно, если для этого есть основания. Для примера: такое может произойти, если продавец на момент сделки переживает процедуру банкротства. Впрочем, причины для оспаривания могут быть различными. Разберем данную тему в подробностях, а также поговорим о том, к каким последствиям может привести признание сделки недействительной.

Суть определения и возможные последствия

Недействительной по умолчанию будет считаться любая сделка, если она заключена вопреки требованиям действующего законодательства. Это касается перечисленных ниже моментов:

• формы договора – так, недействительная сделка с жильем имеет место, если договор заключен в устной форме;
• участников сделки – если договор оформлен по поддельной доверенности, если сделка производилась с участием недееспособных лиц и так далее.

Фактически сделки, заключенные вопреки действующему законодательству, признаются недействительными, начиная с момента их оформления. И совсем не важно, какого рода это была сделка: продажа квартир в Москве срочно, обычная купля-продажа по договору между двумя физическими лицами или что-либо еще.

Сделки, которые признаются недействительными, могут относиться к одной из двух категорий:

1. Оспоримые – соответствующее решение выносит суд после рассмотрения заявления, поданного заинтересованным человеком (это может быть стороннее лицо, не принимавшее в сделке непосредственного участия).
2. Ничтожные – признание такой сделки недействительной не зависит от решения суда.

Учитывая, что любая сделка с недвижимостью должна быть зарегистрирована государством, восстановление справедливости осуществляется только через суд.

По закону признание сделки с недвижимостью недействительной предполагает в дальнейшем полный возврат денег покупателю. Сам же объект недвижимости обратно переходит в собственность к продавцу.

Сроки исковой давности будут следующими:

• если сделка ничтожная – три года со дня ее осуществления;
• если оспоримая – один год с того дня, в который заинтересованное (оспаривающее) лицо было информировано об исполнении сделки.

Примеры различных ситуаций

Рассмотрим примеры ситуаций, при которых сделка с жильем недействительна и это является неоспоримым фактом:

1. Приобретение квартиры, находящейся в долевой собственности, а также покупка долей помещения или же отдельных комнат. Основное правило, которое действует при заключении подобных сделок, сводится к тому, что владельцы остальных долей должны выразить свое согласие на куплю-продажу. Как следствие, собственник доли, который не давал такого согласия, вправе оспорить сделку.
2. Продавец на момент сделки проходит процедуру банкротства. Очень часто таких людей интересует выкуп однокомнатной квартиры или же классическая сделка купли-продажи, которая бы позволила им рассчитаться с долгами. Подать исковое заявление в данном случае может кредитор, которому не вернули заемные средства.
3. Сделка была заключена продавцом, который не имел на это права. Речь идет как о людях, которые были признаны недееспособными, так и о тех, которые на момент продажи принимали сильнодействующие медицинские препараты, мешающие правильно воспринимать происходящее. В данном случае сроки признания сделки с недвижимостью недействительной могут разниться. Все зависит от того, сколько времени уйдет на проведение необходимых экспертиз, на получение медицинских справок и улаживание прочих формальностей.
4. Сделки с участием скрытых собственников, которые не обозначены в выписке из государственного реестра, но имеют право на долю в квартире. Ими могут быть дети продавца, которые по достижении совершеннолетия решают заявить о своих правах.
5. Сделки по заниженной стоимости – к ним часто прибегают продавцы, которые уклоняются от уплаты налогов. Данная ситуация очень опасна для покупателя, ведь если дело дойдет до суда, ему придется полностью вернуть квартиру бывшему владельцу. При этом положенная ему компенсация не превысит суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Существует множество других оснований, по которым сделка с недвижимостью в итоге может оказаться недействительна, все они с большой долей вероятности приведут к серьезным имущественным и финансовым потерям. Чтобы оградить себя от возможных неприятностей и вовремя отказаться от сомнительной сделки, рекомендуем проконсультироваться у представителей нашего агентства недвижимости. Мы обязательно проведем комплексную юридическую проверку приобретаемого объекта, грамотно подготовим необходимые документы для заключения правомерной сделки, учитывая все нюансы действующего законодательства.