Жилая и коммерческая недвижимость Москвы, России и Европы

Налоги и сборы при покупке недвижимости Испании


Существует особый ежегодный налог для нерезидентов — юридических лиц, являющихся собственниками недвижимости в Испании или имеющих права узуфрукта или пользования такой недвижимостью. Он является контрмерой против уклонения от налогов и своеобразной санкцией против иностранных компаний, не раскрывающих данные о себе, но владеющих недвижимостью в отсутствие юридического адреса в стране.

Ставка особого налога — 3% от кадастровой стоимости недвижимости. При этом собственники обязаны уведомлять административные органы о каждом повышении оценочной стоимости. Если данных о кадастровой стоимости нет, налогооблагаемая база определяется как для налога на имущество. Освобождение от налога предоставляется по специальному ходатайству отдельным юридическим лицам, которые зарегистрированы в государствах, ратифицировавших соглашение об избежании двойного налогообложения, включающее положение об обмене информацией с Испанией. Кроме того, от налога могут быть освобождены владельцы компаний, являющиеся резидентами Испании или стран — участниц упомянутых выше соглашений.

Налоговые вычеты не предоставляются компаниям, зарегистрированным в «налоговых оазисах» (например, в Гибралтаре, на острове Джерси, в Лихтенштейне и на Багамах). Ранее в этот список входила и Швейцария — заключенное с ней соглашение об избежании двойного налогообложения не включало положение об обмене информацией, и потому швейцарские компании должны были платить особый налог. С 2007 г. эта обязанность для них отменена.

Искажение цены в договоре купли-продажи

Занижение стоимости является острой проблемой во всех правовых вопросах, касающихся испанской недвижимости, поскольку влияет на сумму налогов, регистрационных и нотариальных сборов, размер дохода от продажи, гарантийные обязательства, расторжение договора и т.д. И тем не менее в последние годы занижение стоимости сделок стало менее популярным в результате усиления контроля со стороны государства, а также из-за постоянного повышения цен на недвижимость и в связи с этим — возрастания роли внешнего финансирования. Однако эта проблема по-прежнему возникает часто, что следует учитывать в свете изложенных ниже обстоятельств; необходимо как минимум понять приемы, которые ранее использовались на испанском рынке недвижимости. Покупателю недвижимости ни в коем случае не следует указывать в документах заниженную стоимость сделки.

Из-за описанного выше дублирования документов по сделкам, с оформлением неофициального договора и нотариального документа о передаче правового титула, практика занижения декларируемой цены сделки традиционно распространена весьма широко. Поскольку подписание неофициального договора не обязательно, стороны могут оформить только документ

о передаче правового титула. Следовательно, налоговые органы не вправе требовать предоставления договора купли-продажи недвижимости, заключенного в простой письменной форме. Поэтому стороны могут уничтожить такой договор после подписания нотариального документа. Это позволяет установить в договоре более высокую цену, чем в документе о передаче правового титула, который заменяет договор и становится единственным подтверждением цены. При уничтожении договора, составленного в простой письменной форме, возникает незадекларированный доход.

Занижение цены, т.е. расхождение между реальными договоренностями и официальным соглашением, влечет за собой различные последствия. По гражданскому законодательству договор — в отличие от других правовых конструкций, предполагающих ничтожность фиктивной сделки, — сохраняет силу, однако по нормам налогового права такие действия квалифицируются как наказуемое уклонение от уплаты налогов. Это означает, что занижение стоимости не делает сделку ничтожной, но налоговые органы могут подать иски о налоговом мошенничестве против обеих сторон, а начиная с определенных сумм, могут быть возбуждены уголовные дела.

В течение четырех лет налоговые органы могут проверить документ о передаче правового титула и размер самостоятельно исчисленного и уплаченного налогоплательщиком налога и при необходимости потребовать уплаты дополнительной суммы налога. В этом случае взимаются также проценты и пени.

Занижение стоимости покупки недвижимости в дальнейшем может привести к тому, что при последующей продаже налог на доход от продажи будет значительно выше расходов на нотариальное засвидетельствование покупной цены. Однако именно это обстоятельство ведет к тому, что сегодня многие продавцы настаивают на нотариальном засвидетельствовании заниженной цены.

Практические соображения также требуют оценить возможные негативные последствия занижения цены. Продавец передает право собственности при подписании нотариального документа, т.е. лишается этого права в момент возникновения обязательства покупателя по оплате. И с этого же момента покупатель становится наименее защищенной стороной, поскольку его права еще не зарегистрированы в Реестре прав собственности и потому недействительны в отношениях с третьими лицами — цена сделки уплачена полностью, но нотариально оформленный документ подтверждает лишь частичную оплату. В дальнейшем это может привести к проблемам с гарантийными требованиями и даже к вопросу о расторжении договора.

 

Найдите нас

Москва, проезд Завода Серп и Молот д. 6 к1

Часы
Понедельник—пятница: 10:00–19:00
Суббота и воскресенье: 12:00–18:00

О сайте

К Вашим услугам все для покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости в Москве, России и Испании. Опыт работы более 10 лет. Надежно, прозрачно и доступно!